米斯房產平台-專營淡水地區買屋賣屋租屋新成屋中古屋代購團購海外不動產買賣理財專員:童永明0987898168

歐債風暴肆虐全球經濟，台灣當然無法倖免，主計處再次調降今、明兩年經濟成長預測，而行政院為了提振脆弱的經濟，火速提出『景氣因應方案』，分作7大策略，10大焦點；經濟衰退的疑慮，或多或少衝擊到房市買氣，各建案為了在這情況下殺出一條血路，遂祭出促銷活動搶客，而各建案的促銷活動，葫蘆裡倒底賣什麼藥呢？……

縱觀整個11月到12月初，歐債危機持續蔓延，大火燒遍歐陸，甚至燒到德、法兩國後院，引發兩國國債殖利率飆上歐元區創立以來新高，歷史罕見的情況，促使國際經濟局勢籠罩在一片淒風苦雨之中；值此風雨飄搖之際，美國減赤談判破局恰好成了最後一根稻草，壓得全球股市潰不成軍。

古人說『物極必反』，這話一點也不錯。眼見歐、美債務問題如野火燎原，一發不可收拾，全球六大央行：美國聯邦儲備銀行、歐洲央行、加拿大央行、英國央行、日本央行與瑞士央行，突然在上週三（11月28日）宣布大幅調降美元交換利率0.5％，這項利多刺激全球股市及油、金等原物料上演噴出行情，台股也大漲約4％，倒債陰霾似乎一掃而空。

救市難以治本降息風潮又起

六大央行救市措施，卻被各界解讀成治標不治本，尤其是美國本身，早已是泥菩薩過江，自身難保，遑論救起搖搖欲墜的歐元區。在此情況下，近幾年來全球經濟的成長主要來源──以外銷為導向的新興國家，就只依靠自己了，而其手段就是降息。

包括澳洲、印尼、巴西、泰國等國均已加入降息行列，但最令人驚訝的，則是中國宣布調降『存款準備率』，這是否代表中國貨幣政策將從緊縮轉為相對寬鬆，答案似乎已經呼之欲出。中國調降存準率的消息不斷發酵，目前包括南韓與台灣，都被點名是下一波可能會降息的國家。

大環境不佳、奢侈稅與總統大選等因素，成交量逐月下滑是不爭的事實；因而雖然時序才剛進入初冬，但北台灣房市市況早已被寒風吹透，多數個案都能感受到這股強襲而來的寒意，來人與成交仍在相對低檔，直至上週仍無回升的跡象，甚至以往較熱的區域，如中壢、八德、淡水等地區，其熱度已稍微退溫。

由於近月以來大多數區域的市況都不是很好，上週市況與前週相比變動有限；而在低迷的市況中，無論是聚集人氣或提抬買氣，立竿見影的銷售手法就格外重要，所以本文特別羅列近期北台灣個案促銷活動，觀察其特點及成效，提供您作為參考。

促銷各有背景新北市最熱鬧

據住展雜誌初步估計，目前北台灣至少有15個線上銷售中的個案舉辦促銷活動，但卻僅有一件位在北市內。由於台北市各區域推案數量不多，加上一般贈品促銷效果不大，所以不太作這類促銷。

但新北市則大不相同，因部份區域推案量大，原本個案競爭就較為激烈，現今遭逢市況不佳，使出促銷手段實有其必然性，因而新莊、中和、三重、三峽、林口與淡水等地，都有建案執行促銷活動。當然，舉辦促銷活動能夠使曝光度大增，就是為了讓建案能夠在千軍萬馬中突圍而出，『先衝人氣，再求買氣』，或許是當下的首要之務。

至於步入銷售淡季的基隆，以及持續低檔但新建案仍一籮筐的新竹房市，雖然兩地都有建案祭出促銷優惠，以期攬絡人氣，只是其因素卻不太相同。

至於先前市況相對熱絡的桃園房市，目前仍有兩個個案有促銷活動，唯促銷的背景不一。首先是「桃展登峰」，該案不僅號稱30萬元低自備，甚至還送裝潢、家電與停車位，如此大手筆刺激銷售，是為了彌補基地稍偏的缺點，以及捉財力有限的首購客族；而中壢「HOLD住計劃」，則延續富旺過去著重促銷的慣性，與市況優劣關係不大。

北市著重高端外圍特色不一

促銷活動的主要目的，當然是吸引潛在買家前來看屋，也正因如此，活動內容必須符合客群身份，才能成功釣到有效客戶。位於重陽路、園區街口的「首善」，於接待中心舉辦名車體驗活動，現場除了借來LOTUS（蓮花跑車），還提供頂級紅酒給客戶品嚐。由於該案採大坪數規劃，走高總價路線，因此促銷活動當然得捉住金字塔頂塔客群，用頂級感觀享受來吸引客人出籠，據聞當日客戶反應十分踴躍。

新莊「新潤都峰苑」、「遠雄U-PARK中央公園」，以及中和「遠雄左岸」也有異曲同工之妙。雖然上述三案位在新北市，但其價位可是『台北市等級』的，因此促銷活動內容都十分豪華，遠雄甚至以『賓士車接送看屋』為號召，廣告連月在媒體上頻頻曝光，搶市心態堅定。

林口「世界首席」，則是諸多個案裡，唯一把銷售活動與當地景點作結合的業者；該案宣稱只要到現場看屋，就贈送『賽德克巴萊』電影票2張，和林口霧社街入場券2張，據說看屋人潮因此大增3成，成功拉到新的客群，不過是否有助於成交，則不得而知。

各個促銷活動中最『潮』的，應該就是基隆「豐禾」了，該案打出只要全家來賞屋，就送時下最流行的搖控飛天鯊魚，結果反應出乎意料地熱烈，不少家庭攜家帶眷專程衝著飛天鯊魚而來，飛天鯊魚不久即宣告缺貨，還有不少民眾為之向隅。

最後看到中壢「HOLD住計畫」，其促銷內容為付預約金1萬元，立即回饋2千元禮券，這項方案雖能收到想領禮券客戶的預約金，但會不會成交仍是未知數，不過就回饋成數而言，的確頗具吸引力。事實上，『回饋』的慨念深受消費者歡迎，也是該開發商慣用的手法，其去年也曾推出購屋就回饋12萬現金的活動，看來這種方式應獲得不錯的成效，所以才會沿用下來。

活動助長氣勢買氣卻未同步

針對台灣不動產投資協會表示，2012年的台灣房市走向，多數會員認為明年房價會出現下修。
其中9成會員認為，台北市內環的精華區可能出現漲多跌深的狀況，因此若下修，跌幅約10%，較中環下修的5%還要高，至於外環區跌幅則有5-10%；大外環則有10-20%的跌幅。

住展雜誌研發長倪子仁表示，『價漲量縮』的第三季房市，價雖持續的攀高，惟推案量仍持續萎縮，今年前9個月的銷售率僅在四成至四成五之間，也突顯當前建商的開價普遍開高，不但銷售期拉長許多，銷售率亦沒有太大的進展。

倪子仁說，第四季的推案量將維持在年度的相對低檔，大部份建商將少有新案推出，一直要等到總統大選完後，政經局勢干擾的因素減少下，於明年舊曆年開始至329檔期間，才可望有新一波大量體的建案出籠，房市可望再邁入2012年的新局面。

至於價格部分，即便中古屋市場對於未來行情較不看好，但是雙北市的新成屋及預售屋，目前來看價格風險仍低，價格變化關鍵還是繫於賣方信心度，以及賣方本身的財務狀況。住展將持續密切觀察外圍區域建案的銷售狀況，做為這波信心防線的指標。

酒店式公寓隨著兩岸直航商機的到來，成為商務人士居住的最愛，更因為產品持有較高的投資報酬率，使投資客趨之若騖。對商務人士而言，一卡皮箱就可進駐一應俱全的酒店式公寓，除了提供您完善的居住品質外，還多了份有如在酒店一般的五星級奢華尊榮服務。

酒店式公寓除了提供您完善的居住品質外，還多了份有如在酒店一般的五星級奢華尊榮服務。

酒店公寓引進物業管理公司，以飯店服務的模式提供各項付費的服務，例如代訂機票、鐘點女佣房間打掃等等，讓住戶擁有置身五星級飯店的方便生活，出租的商務住宅如北市信義計劃區的「新光傑仕堡」，幾乎比照飯店的型態，租客選擇房型之後，只要提著一只皮箱就能輕鬆入住，不須煩惱裝潢、家具的問題。

這類出租住宅因為服務高檔，也位在都會區最精華地段，租金往往為市場最高標準，以「新光信義傑仕堡」為例，最小坪數十八坪單人房，月租為八．一萬元，最大坪數一三五坪月租金高達六十七．五萬元。

酒店式豪華出租寓所的軟硬體配套及無微不至的服務，令一般不動產投資客所嚮往，到底酒店式公寓有什麼魅力呢？未來的發展遠景與趨勢又為何呢？以下是我們的報導。

遠雄房屋專案主委劉彥成表示，優質地段、強勢配套、五星級服務，是支撐頂級酒店公寓向上提升價值的金三角，也是頂級酒店公寓不可或缺的重要條件。

酒店式公寓原本是從酒店（旅館、飯店）所衍生的概念。其意涵為：擁有酒店般的設施、服務與管理，加上公寓式的居住格局。有別於傳統觀光飯店，和一般出租公寓，世界各國對酒店式公寓，都給予全新稱呼。

英國人稱為『Service Apartment』，香港人則叫「服務式住宅」， 無論名稱為何，所指皆為高檔大樓或公寓的頂級套房與住宅，居住者除了可享受到健身房、泳池、餐廳等生活配套設施外，整體管理與服務，都合乎五星級酒店的高標準。

近期吸引媒體大量報導的北市超豪宅「文華苑」，打出『進駐五星級酒店總統套房』為號召，不同於市場上的豪宅與酒店式公寓，「文華苑」是亞洲地區第一棟由香港東方文華酒店經營管理的住宅；不同於市場上小坪數為主的酒店式公寓，「文華苑」一戶的坪數大至二百六十五坪，總價四億元起跳。

「文華苑」標榜的就是酒店級的服務，二十四小時傭人隨叫隨到、二十四小時專人電梯服務、二十四小時餐飲服務…，就與電影「麻雀變鳳凰」男女主角居住的總統套房般尊榮、隱密與絕對的安全，難怪令國內非富即貴的達官顯要趨之若鶩，正式開價一個月就賣光了。

遠雄建設在北市建國北路上，已有一棟酒店式公寓「遠雄首席」在營運中，坪數十八至二十三坪，租金五萬元至八．八萬元不等，每坪的租金在二千八至三千八百元之間，進駐率維持在九成之高。「遠雄首席」的客源，幾乎一半是外國人，另外大陸高級主管也有增加的趨勢。

看好酒店式公寓的商機，遠雄加碼在北市林森北路、華國飯店正對面推出「遠雄首府」酒店式公寓，「遠雄首府」挑明的說:『把飯店搬回家』。遠雄房屋專案主委劉彥成表示，優質地段、強勢配套、五星級服務，是支撐頂級酒店公寓向上提升價值的金三角，也是頂級酒店公寓不可或缺的重要條件，以亞太頂級酒店公寓定位的「遠雄首府」，除了區位、配套、服務，更掌握品牌、制震、 數位與人文四大優勢。

目前台灣物管公司的焦點依然集中在號稱三保(保潔、保全、保養)的層面，而三保只是最基本的要求，專業物業管理公司的服務其實遠遠超過一般人認識的範疇，這一點台灣現階段的發展與國際市場仍有落差。

劉彥成說，看好兩岸包機直航的商務需求，不少新推案多打出酒店式公寓和商務概念，酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，可達百分之四至六，但值得注意的是，同類型的產品，位處不同的地段，其出租率與投報率也會有很大的差別。

由仲量聯行作物業管理的「遠雄首府」，擁有中、英、日文交談的服務人員，及多國語言的告示牌。其次是引進比『飯店式管理』更高階的『管家式管理』，讓管家能夠更周到細膩的完成住戶個人化需求。並可針對投資客可能產生的代管、租賃、買賣等需求，提供不同類型的服務。

安杰物業公司總經理陳品峰表示，酒店式公寓的買主擁有產權，所以，「可自住、可出租、可轉售」，一般買主都是收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價。

專門經營兩岸酒店式公寓的安杰物業公司總經理陳品峰表示，酒店式公寓的買主擁有產權，所以，『可自住、可出租、可轉售』，一般買主都是收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價。

陳品峰認為，消費者在購買這類型產品時，應該特別注意，一、地點：生活機能必需健全，交通必需便利。二、產品的規劃 軟硬體配套，必需有飯店級的水準。三、房價不宜過高：房價如超出行情太多，空置率偏高，將使投資報酬率降低。四、慎選專業的物業公司：有別於一般的保全公司，『到位』的物業公司管理良窳是重要關鍵。

一般而言，格局上，酒店式公寓除一般酒店的臥室與衛浴外，還有廚房、客廳、甚至書房等；配備上，提供一般酒店沒有的廚具、微波爐、DVD光碟機等設備；並且提供類似酒店的服務，諸如入住與退房登記、居家清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。
陳品峰說，酒店式公寓可視為一個都市國際化的指標，因為都市的國際化程度，直接影響到酒店式公寓的租賃市場，加上其特別著重服務，若服務水準不佳，會直接影響到國際商務人士的承租意願。

 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

最近台北市大安、信義及中正區中古屋成交火紅，價量齊揚。原因之一為都市更新的議題持續發酵，許多購屋者搶進中古屋市場，即是抱著未來都市更新的機會，希望能透過都市更新的方式，使房價及居住品質提升，到底都市更新要如何進行？

玆將都市更新重點步驟概述如下：

此階段內容為權利變換意願調查，違章戶處理，更新前價值評估，分配單元規劃，更新後價值評估，並準備權利變換計劃書圖向主管機關申請，若主管機關審議通過，則都市更新即可實施。

 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

日本建築大師安藤忠雄說過：「建築必須具備有益於人的生理和心理發展的生活空間，才能反應生活的真諦。」當選擇房子時，除了看看房子蓋得美不美、堅不堅固之外，還有很多要考量的因素。一般建設公司的團隊都是專業分工，如僅負責土地開發加上建築規劃，銷售和營造委外執行，所以常常造成購屋交易糾紛，或是建設公司以營造起家，在設計規劃上缺乏整體考量，在產品的保值性上比較弱勢，除此之外，尚有一些公司是一案公司，售後不做完善的保固服務。

購屋者其實常會面對上述的疑慮，及專業判斷的不足，落入購屋的陷阱，舉凡來說例如基本上房屋外觀及建材外，還有其它必須注意的要素，像是地段環境、設計品味、建築品質、客變服務、售後服務等等都是一併要考量的重點。不想被銷售人員、廣告文宣誇大所誤導，建議消費者可以找尋一個結合土地開發、建築設計、行銷、營建、客服、室內裝修多元服務的專業團隊，或許可以解決購屋者的需求與疑慮。

而基於民眾對「安心住宅」的渴望，消費者如何買的安心、住的放心；優家網特別訪問了新業建設名譽董事長穆椿松先生（前省建築開發商業同業公會理事長），來分享他們公司的經營理念，並教育民眾如何選購優質住宅三要點。

第一點：建議可了解建設公司是否具備建築的專業能力，如建築師的規劃能力、營造的品管的掌握能力、土地開發的展望優勢來評估。穆前理事長表示，以他們公司為例，公司的主力幹部們皆是由相關領域的專業人士所構成，集土地開發、建築設計、行銷、營建、客服、室內裝修「六合一」於一體，所有環節都親力親為，因此更具溝通協調機制，也更能提供完善的服務，以合作無間的態度、團結精實的精神，發揮出最大的團隊效益，創造出優良的建築品質。因公司內部擁有結合建築各相關領域的專業團隊，經營層中多人更參與台中市都市計劃、審查等過程，以及領導運作台中市建築開發商業同業公會，再加上與各界專業人士互動密切，深深了解未來台中市都市發展的方向、產業的脈動及市場狀況，故能夠在城市變遷、地段趨勢、個案競爭力和金融經濟等方面，提出許多具專業見解的理論確保購屋者的資產價值。


第二點：可從建設公司的血統來評估，如過去的經歷、資歷與作品。一個好的建築團隊，必須對建築充滿熱忱，如他與董事長卓勝隆先生，自幼即對建築非常感興趣，因此在完成建築本科系的學業後，即投入建設事業，更在2003年SARS疫情時創立新業建設。而新業建設的經營層，皆是建築本科系畢業，並具備多年實務經驗，深耕本業的專業巨匠；公司主力幹部亦皆在業界服務多年，深具專業素養，對市場有極深的了解與熱情。「天下大事必做於細」，堅持理論與實務結合，並擁有30年豐厚經歷，以成熟專業，講究每個環節的細節，打造最高質感的品牌精神，因為有了對建築的熱愛，所以新業公司一直保有生生不息的動力，懷著改善城市環境、強化生活水準的始命，不斷地提升建築品質。公司成立迄今已完成12棟作品，均達到「使用者驕傲、參觀者敬慕、未購者遺憾」的效果，用心地打造建構理想城市住宅的遠景，並以建築來實現這項理想。

第三點：建議可從建築的品味與品質來選擇產品的置產條件。吸引你的也許是環境，但感動你的絕對是建築，品味和細節是打造品牌建築的核心；穆椿權副總特別表示，因為珍惜每一塊土地的開發價值，每個個案均投入全部的心血，將建築藝術化，將藝術生活化，孕育優質的人文住宅，提升建築居住的品味。

在品質上，從設計規劃、用材選料、施工品管、行銷說明、室內裝修，均以高品質的條件來建置，不偷工減料、浮報價格，並穩健經營，要求所有環節都有專業人士負責，承諾以務實精密的專業團隊，給客戶滿意的品味品質保證。

優家網建議有興趣的購屋民眾不妨勤做功課，好好評估想購買的建案之建設公司的背景、業績及專業能力。依上述觀念去做，想要買對房子，幸福一輩子，就不再是不可能的事。

多年來消基會不斷的呼籲主管機關重視檢討虛坪灌水等不合理問題，終獲監察院重視提案調查，並於九月三日通過糾正案，日前內政部正式確定，於明年五月起，預售屋公設必須分開計價，要求建商在售屋標價時，必須將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」和「公共設施」面積分別標示清楚，各依建造成本列出價格。

事實上，消基會於九十五年三月至內政部考核消保業務時，早已建議各項附屬建物應有面積表示，並要求增列各項附屬建物之面積，因此在日前（98/08/31）修訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，即已決議列入修訂（98/09/24委員會決議通過），並非因監察院的糾正後始提出的改正措施，內政部江部長似還有未進入狀況之嫌，因為監察院糾正之重點在於虛坪太過浮濫，「主建物」、「附屬建物」和「公共設施」分別標示及標價，充其量只在揭露資訊透明化而已，只要在預售屋契約中明載即可，與提案修法無涉。

為了因應監察院的糾正案，內政部將如何回應，引起各界關注，筆者爰以消費者保護與交易安全兩方面，提出以下看法與建議。

壹、問題本質

預售屋買賣經常發生的面積問題，有公設分配問題、面積「灌水」問題、面積誤差問題。

法與時轉則治，但登記法令隨建商的需要而不斷鬆綁，卻對消費者帶來不可承受之重。在監察院調查座談會上有學者專家提到少數不肖建商虛灌坪數的問題，在此個人卻要替建商說一句公道話，建商不論賢或不肖，只要是法令允許登記的部分，誰不爭取？建商透過設計爭取辦理登記可以賣錢，乃天經地義的事，何來不肖？所以，本項議題的根源應是法令制度的問題。

預售屋買賣經常發生的面積問題，大致有以下三個類型：其一是公設分配問題，公設應由誰決定才是合理？目前法令對於共用部分的分配方式並無規定，登記機關長期的見解是應由「當事人合意為之」，雖然釋字六○○號大法官會議解釋已有質疑，但受建商公會遊說，98.7.2三修正後民法第七九九條第四項但書仍規定「但另有規定，從其規定」，故公設分配的決定權仍在建商，令人遺憾！

其二是，面積「灌水」問題，諸如：梯間併入主建物計算公設、增設虛坪（如雨遮太多、地下車道大部分或全部計入大公）、在「公設比」方面變花樣等；其三是，面積誤差問題（此一問題已在98/09/24委員會決議通過預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正中導正，以後不該再有容許誤差的問題）。

貳、虛坪的定義與面積計算基準

建商在售屋標價時，最好將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」如花臺、雨遮面積分別標示清楚。

消基會於前年亦抽樣選了二十幾個案子，加以分析（資料可參閱消基會網站），足見，公設比接近或超過五○％，並非危言聳聽。

一、附屬建物面積增加之原因

主要係因建築法規配合建築設計的需求而放寬，登記機關法令即配合修正：

1、陽臺、屋簷及雨遮面積不斷放寬。

2、其他如：透空之遮陽板（兩米）以下、露臺或法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室，及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間等，均得免計入容積的檢討。

3、大樓公共管理與活動空間增加（如管理委員會使用空間等）。

以地政司提供的資料所示之登記資料加以分析（如附表一），雨遮寬度增加後，大量虛坪浮現，雨遮面積15.93m2，即4.819坪，這棟房屋在大安區，房價至少每坪六十萬元，消費者就必須以高達新台幣二百八十九萬一千二百元去買不能用的雨遮，這樣公平嗎？

 

參、虛坪問題的解決方策

消基會主張房屋買賣僅能依「實坪」計價，真實反映房價，並與國際接軌。

同一法律，條文相互矛盾、衝突，令消費者無所適從，建築業者卻以「不能辦理登記，將影響人民財產權確保、管理以及交易安全」為由反對改革。我想先釐清一個觀念，那就是物權的表彰方式，與物權效力範圍，係屬二事（例如，汽車得行車執照與車籍，僅以引擎號碼作為辨識，但沒有人質疑車子所有權有無及於備胎或外殼），合法建物才可以辦理登記，但不表示全部項目均須全盤照收（反之，部分項目未辦登記，亦不妨礙其為合法設置）。因此，筆者建議主管機關應速修正行政命令及修法等對策，以資因應。

行政上的積極作法：

一、公平交易委員會對於建商廣告規範，應增訂公設比之明確定義：業者廣告常以「公設比××」、「超低公設比」來吸引顧客，但「公設比」究竟是什麼跟什麼比，法律並無定義，任由業者自行作法，常使消費者陷於錯誤，因之，行政院公平交易委員會，有必要在售屋廣告規範中訂定公設比之定義及合理的公設比計算基準，以資規範。

二、 營建署應速檢討建管法規中之不計入樓地板面積：理論上，建築技術規則是否放寬與地政機關之測量、登記無一定之關連。然而過去，因建造執照核准範圍（無論有無計入容積），均屬「合法建物」，地政機關大都配合准予測量登記，建商因而獲益，相對使消費者承受許多所謂的『虛坪』。

如內政部不予切割兩者的關連，則必須儘速檢討縮減不計入容積項目。檢討時，應考量目前鼓勵建築設計的措施是否落實（例如，設計的機電空間不放機電設備、過多的停車獎勵是否必要），現行免計容積的方式有無替代方案等。

三、地政司應速檢討修正地籍測量實施規則或建物所有權第一次登計補充規定中「附屬建物」之測量登記。其中尤其是，對購屋者無任何使用功能之「屋簷」與「雨遮」必須儘速刪除。
修法部分：
一、研修公寓大廈管理條例
營建機關職司建築物之使用管理，建物測繪與登記既非其權限與職掌，公寓大廈管理條例第五六條第三項顯然逾越其職掌，應予刪除。

二、研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例

民法物權編施行法第三條規定「民法物權編所規定之登記，另以法律定之」而本次土地法通盤修正將僅規範其基本原則性內容，則土地登記之法令勢將付諸闕如，故為配合土地法之全面修正之同時，對於土地登記業務事項及執行程序等另定「土地登記條例」予以規範，始符上開民法規定，俾達臻充分保障人民權益之目的。

大法官會議釋字六○○號解釋亦呼籲登記機關；「建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產之一種，土地法雖於第五條就建築改良物設定義規定，繼於第三十七條第一項，指明該法之土地登記，係謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，然關於建築物所有權之登記程序及其相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或其他相關法律設相當之規範，或完全委諸法規命令（土地登記規則第七八條至第八四條參照），本諸憲法保障人民財產權之意旨，均有未周，自應檢討改進，以法律明確規定為宜。」

綜上，為明確而合理的分配共用部分（含基地持分），筆者建議儘速將共用部分之分配法制化，例如，研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例以資因應。因此建議修法時至少應考量下列兩個方案：

一、房屋買賣僅能依「實坪」計價：參照消基會的主張，除了應以「中心線」計算面積外，尚應附屬建物面積予以扣除，以俗稱「實坪」之主建物面積為計價基準，始臻合理、真實反映房價，並與國際接軌。

二、登記面積應與建管之執照面積採同一之計算標準：建築技術規則中規定，建物的面積是以建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積為準；但登記機關卻依物權及於物的「外緣」原則，採「就其合法之權利範圍及位置」加以測繪計算，造成登記面積與建管面積不一致，賦予建商「灌虛坪」的機會，建請地政機關檢討，回歸以中心線測繪方式，以根本解決亂象。

肆、結語與建議

虛坪的改革，只是返璞歸真，讓建物登記符合消費者實際享有的室內空間面積，至於所有權的範圍及權利則毫不影響。以房屋計價而言，單價高低（以虛坪改為實坪計價）如同將台斤改為公斤制，僅為計算基準改變而已，並不影響交易。

業者擔心現行成屋或預售屋交易，甚至將來都市更新改建的權益是否受到影響，其實也是似是而非的觀念，蓋面積計算基準的改變，必須透過法規修正，基於法律不溯及既往原則，目前的登記內容不受任何改變，修法後的建案改以新的基準測量、登記及計價後，其標準一致（更新前後均以同一標準估計其權利價值），其權益怎會受到影響？

至於，區分所有建物的共有部分，如修法後不辦登記，亦可參考先進國家的作法，將共有部分的管理使用（如約定專用等）納入規約，即可規範，與現行作法相同，不會影響公寓大廈的使用管理。

總之，虛坪的改革，只是健全登記制度，因為計價標準明確，對於交易安全亦有助益，不會形成阻礙（民國七十一年以前陽台不辦理登記，房屋買賣也沒發生問題），但願業者先進體會消費者的感受，勉為同意此項改革。

監察院對於建物之測量登記所通過糾正案，雖也對於地政機關造成無比之壓力，惟筆者認為，此際正視通盤檢視我國建物登記制度的最好時機，但願內政部勇於承擔，或於土地法地籍編已以修正充實，或以不動產登記條例之名另行制定專法，俾健全制度並維護消費者權益。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

監察院在二○○九年九月就房地產「虛坪」對內政部提案糾正，隨後消保會決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋。但對於問題的核心──公共設施到底應該有多少才合理？仍無具體的標準，投資人要如何判斷呢？

針對公共設施到底應該有多少才合理？以下五點投資人不可不知：

公設比高，虛坪不一定會多

大樓門廳的大小應由市場機制來決定，讓消費者可自由選擇。

一幢建築應該有多少公共設施？相信不論問到那一位建築大師，他都無法回答！就以住宅社區為例，需不需要有一個大的門廳？有些購屋者認為不要門廳，甚至連管理員都不要；相反地，也有些購屋者認為要一個大的門廳，因為一方面它可以提昇建築物的價值，另一方面也可提供訪客一個舒適的緩衝空間。

許多人常將「公共設施」誤認為是用不到的「虛坪」，但什麼是「虛坪」？通常指的是不具實際使用效益的設施。大門廳是不是「虛坪」？這個問題就和「一間旅館要不要有大的門廳？」相彷彿，一星級的旅館（one star hotel）以及最高水準的約會旅館（love motel）為了節省空間，都可以不要門廳；但四、五星級的觀光旅館，不但要有大的門廳，甚至還會有極大面積的餐飲空間！所以門廳的大小自然應由市場機制來決定，讓消費者可自由選擇。

因此，如果硬要規定「建築物」的門廳應該要有多大？是會貽笑大方的。

此外，一般人對「公設比」的認知是公共設施佔全數坪數的比例，但大部分發表議論的人，對於公設比的計算公式，並沒有一致性的看法，通常對於公設比的計算公式，大約可以分為兩種：一種是公設比為公共設施（主建物＋附屬建物）；另一種是公設比為公共設施（主建物＋附屬建物＋公共設施）。如果採用公式不同，即使「公設比」相同，其公設面積，也會有很大的差異。

大部分的人並不知道，在「產權登記」實務上，同樣性質的空間是可以有許多種登記方法的，就以最單純的「主建物」為例，許多人必然會以為只有各戶大門之內的「室內」居住面積，才可登記為「主建物」，事實上並非如此，例如各戶大門外的「梯廳」，一般人一定會認為是「公共設施」，但如果確實為「專用」，依然可以登記為「主建物」；又例如地下室的停車空間，一般人一定會認為是「公共設施」，甚至連「公共設施」都不是（是屬於「停車位」面積），但令人驚訝的是，如果確實為「專用」，也可以登記為「主建物」。

所以，當同一種空間既可以登記為「主建物」、又可以登記為「公共設施」、甚至還可能連「公共設施」都不能登記，自然造成「公設比」計算的混亂，所以實務上常會發生「公設比」高，但虛坪卻不高；同樣地，也會有「公設比」不高，但虛坪卻很多的情況。

我們不希望所有的建築物都蓋得像國宅，希望建築物的設計要能跟得上國際化的腳步，卻反其道而行的希望規定一個僵化的公設比例，這基本上就是一種「退化」！

如果將北京的「鳥巢」與「水立方」、杜拜的「帆船旅館」，甚至台北市立美術館拿來「產權登記」，相信光是對於「主建物」、「附屬建物」與「公共設施」的認定，就會鬧出許多笑話，更不要說去檢討它們的「虛坪」有多少了。

公設比低，公設不一定會少

建築的雨遮是屬於「附屬建物」，是在分母，所以雨遮愈多，反而會使公設比降低。

一般外行人一定會以為公設比低，公共設施就一定會比較少，事實上並非如此，最好的例子是雨遮對公設比的影響。

「雨遮」，顧名思義是用來擋雨的，現代建築，尤其是商業建築，為了強調其設計的簡潔、俐落與光線的引入，較少用到雨遮，所以窗戶幾乎多和外牆緊貼，甚至還有凸出外牆的窗戶設計，類似的設計常發生二種問題：一是漏水；二是裂縫，尤其台灣位於地震帶上，每年大大小小地震無數，不斷搖晃的結果，尤其是在窗邊，極易發生漏水的現象。

防水最有效的方法就是阻絕與水的接觸，而雨遮就扮演了這個角色，因此，政府有了在窗邊可以不超過1公尺雨遮的設計規定，這一公尺的雨遮是否需要？是否有用（虛坪）？就成為見仁見智的問題了。

如果認為它有用，因為雨遮的面積可佔到「主建物」的百分之五到百分之二十，其變化與差異之大，對公設比的影響自然極大。

雨遮對「公設比」有什麼影響呢？就產權登記而言，雨遮是屬於「附屬建物」，是在分母，所以雨遮愈多，反而會使公設比大幅降低。

舉例而言，如果有一戶總坪數五十坪的房屋，其公共設施有十五坪，所以其公設比為百分之三十（十五 五十），但當增做十坪雨遮後，其不但總坪數增加了（五十坪變六十坪），公設比卻反而會降低到百分之二十五（十五 六十），所以多做雨遮，不但可以增加銷售坪數，還可以降低「公設比」。這反而會成為許多建案用「公設比」誤導購屋者的機會。

因此，購屋者如果過份迷信低公設比，反而會讓自己吃大虧，所以一定要知道，公設比低，並不代表公設一定會少。

公設比低，房價不一定會低

當公共設施減少，房價會降低嗎？答案是不但不會使房屋總價受到影響，反而會使每坪單價更加提高。

隨著房價的高漲，「公共設施」似乎成了毒蛇猛獸，許多外行人總有一個錯誤的認識，認為如果「公共設施」少了，房價就會受到壓抑。事實上公共設施和房價幾乎沒有固定的關係！

房價是反映房屋的價值，市場價格主要是受「供需」而非「成本」的影響，而價值的最主要影響因素是「區位」與「稀有性」，當一個建案具有好的區位與稀有性，不論其公設比的高低，其價格仍然是該漲就一定會漲（一隻看不見手的威力）；相對地，當區位與稀有性處於不利的地位，不論其公設比有多低（例如林口、三芝與淡水的公寓），其價格不會漲就是不會漲。

在都市地區，由於附近商業氣息與生活機能良好，往往在步行距離之內就有許多的健身房、俱樂部，甚至商店、百貨公司，公共設施對這些建案反而是多餘的。

根據調查，即使是台北市豪宅級住戶，也多認為只有健身房和游泳池是必要的設施，其他的設施都屬多餘，甚至有愈來愈多的住戶認為，連游泳池都屬多餘。

在這種情況下，當我們要求將公共設施減少，房價會降低嗎？答案是不但不會使房屋總價受到影響，反而會使每坪單價更加提高。

以國外的例子，在市中心的高級公寓（apartment），例如美國紐約中央公園旁邊的公寓，幾乎沒有什麼設施，但其價格仍然居高不下，每坪單價還是屢創新高。

所以主張公設比低了，房價就會受到控制的簡單思維，顯然是不切實際的。

不幸的是，受影響的反而是在郊區的房屋，目前有許多標榜房價便宜的郊區房屋，往往利用大量的公共設施包裝，以吸引購屋者，並同時降低其單價。但如果大量減少公共設施後，其土地及建築成本仍然要反映到其房價之上，於是乎房屋總價必然還是無法降低。

這種吸引力降低（公共設施減少），房屋單價卻反而必須提高（反映成本）的現象，自然會對銷售產生極大的阻力，這些地區的空屋率一定還會提高。不但會使得資源更加浪費（空屋），還會賠上許多有理想在郊區造鎮建商的表現機會，與嚴重打擊郊區人民居住品質的提昇。

建商為什麼要多蓋公共設施呢？完全是因為土地原料價格不斷上漲！如果所蓋坪數太少，就會導致血本無歸！政府不針對問題本質『土地原料價格不斷上漲』研究解決方案，反而一味的增加建商的負擔，而迫使其轉嫁到購屋者的身上（提高房價），這種打著希望房價下跌的旗幟，卻採取會使房價上漲的「方法」，實在是一種「清官誤國」的最佳範例。也是台灣投資環境一直無法讓國際性企業安心，並成為邁向國際化的一種障礙。

在全世界，政府如果希望房價穩定，要處理的是「土地投機」問題（平均地權理論），而不是「房屋」問題，更不是「公共設施」問題。更重要的是，全世界政府如果希望穩定房價，對於土地開發商多是給予支持（以增加房屋供給），而非打擊。

公設比高，建商不一定會賺得多 

土地價格不斷上漲，建商也是受害者之一。

許多人以為公設比愈高，建商一定可以賺得愈多。這種錯誤觀念，從地下室「公共設施」的分析，最容易瞭解。例如許多人以為地下室停車位蓋得愈多，建商可以賺的愈多，實情真是如此嗎？依據估價師的公正估算，通常地下室「平面停車位」的建物面積約從十二坪至十五坪，而目前台北市高級房屋的造價，每坪都要在十五萬元以上，兩者相乘，每個停車位的建築成本就接近了二百二十五萬元，這還不包括該車位所應分攤的土地成本、銷售佣金與建商利潤，可是在許多地方，每個停車位可能還賣不到二百二十五萬元。

所以，對於建商而言，挖地下室蓋停車位是賠錢的事情，尤其是台北市極難有大面積的土地，這反映在地下室的情況是：一方面，停車位不會有太好的停車效率，也就是說每個停車位的實際坪數可能還會增加（有高到十八坪的）；另一方面，如果要增加停車位，就必須不斷地向地底開挖，所以地下室挖到四層、五層，甚至到七層的情況愈來愈多。

挖得愈深，不但代表風險愈大，也代表了造價愈高，工期愈長；但不幸的是，愈深的停車位價格反而愈不容易賣高。

在這種情況下，如果純以「成本」考量，當然不會有建商願意多蓋停車位，所以政府就規定了所謂「法定車位」數量；規定每個建案「至少」要蓋多少停車位，而且不但要有汽車停車位，還要有更大數量的機車停車位。

如果沒有這項規定，相信許多建商都會大幅減少興建停車位，最好的例子是小套房建案，因小套房對停車位的需求是不高的，所以許多建商只挖一層地下室，有的甚至不挖地下室，以停車塔的方式應付規定。

如果政府沒有規定「法定車位」，老百姓的車子（汽車及機車）要停在什麼地方呢？只好停到馬路上！所以，都市裡所有的道路，不論是紅線、黃線，還是消防通道，都被汽機車所停滿，政府不斷地花錢開闢道路，結果是大部分都成了停車場。

在這種背景之下，政府除了「法定車位」還提出了「獎勵增設」停車位的辦法；只要建商多蓋停車位，就可以多蓋些房屋，以彌補其成本的損失，希望透過建商幫忙，各建案可以自給充足，甚至可紓解公共停車位不足的問題，自然也就可以減少道路成為停車場的現象。

對於建商而言，這只不過是一種花錢買容積的行為，事實上，許多「增設」的停車位是賣不出去的，高水準的建案，居民不允許有外賣車位；水準不高的建案，增設車位也賣不掉！也正是因為這種原因，現在許多建商已經不再採用此一獎勵辦法，他們寧願採用別的更有效率的方法（如容積移轉）來增加容積。

尤其是目前政府已經著手研擬，可以用錢購買容積的辦法，未來，相信會採用以「獎勵車位」換取容積的建案會愈來愈少。

經過四十多年的發展，台灣的建商已經成為標準加工業，他們用高價買入土地，然後，發包給營造廠，賺取合理的利潤。所以，當市場景氣的時候，土地價格不斷上漲，他們也是受害者！一方面，對於新的土地原料必須用極高的代價購買，如果賣不掉，就可能倒閉；另一方面，當將土地加工完出售後，雖然在帳面上看似賺了些錢，但他們再也無法以原來的價格買到相同區位與品質的土地（破地理論），所以也必然會走上加工業的宿命，不斷增加成本的投入，直到有一天因無法承擔風險而退出。

而在上述的經濟活動中，誰獲得最大的利益呢？有二種人：一是地主，他們什麼也不必做，只要將土地放著等待，等到有一天土地價值高了，即可出售獲利（這才是清官們真正應該關心的問題）；另一種人是購屋者，當景氣來臨房地產價格漲了，是房屋擁有者獲得增值的利益。

建設公司還是只能得到加工的利益，這種現象在股票市場中看得最清楚，建商（營建業）即使獲利能力（EPS）表現再好，其股票價格卻永遠無法追得上資產股（地主），就是在反映這種現象。

區位、商品不同，公設比必然不同 

房屋由傳統公寓升級到大樓，再升級到有豐富公共設施的大樓，才是讓中產階級能有更多選擇的機會，也才能提昇其生活品質。

在實務上，由於「公共設施」是用來提昇整體居住品質的，所以隨著區位與商品的不同，其公設比自然就會不同，也應該不同。

舉例而言，在台北縣（餘屋最多）的許多地方，為了要吸引購屋者的興趣，所以必須採用價格策略，打出所謂「一字頭」的購屋機會（每坪房價不到二十萬元）；這些個案為了吸引購屋者的目光，必須提供數量多且面積大的公共設施，可是為了使公設比看起來仍在合理範圍之內，就必須將戶數儘量增加（戶數愈多，相對公設比較低）──造鎮。

社區愈大，房屋愈多，雖然公設比相對會較低，可是就投資的角度而言，愈大社區的住宅，其房屋增值潛力通常愈低，這種只以低公設比誤導購屋者的行為，常常成為「套牢」購屋者的一種「工具」。也會造成許多設施投資的浪費（C地段A產品）。

大家想想，如果全台灣的建案「公設比」都降到百分之十後，會有什麼情況發生呢？

對於市中心的房屋，並無影響（容易轉嫁），可是對於郊區（尤其是台北縣、桃園縣的大量建案）影響就不得了了，因為一方面百分之十的公共設施，它們就無法再提供大量的游泳池、三溫暖、健身房、乒乓球室、羽球館、籃球館、橋棋室、書法室、公共廚房……在缺乏這些設施的包裝後，一個普通的郊區公寓，會吸引購屋者的目光嗎？
買不起高價房屋的人，居住品質會得以改善嗎？

公共設施對居住品質的影響，在套房建案上也可以看得清楚，一般而言，坪數愈小的住宅（室內太小），更需要倚賴公共設施（例如旅館），如果減少了公共設施，愈小坪數的住宅，愈容易變成類似四、五十年前香港鳥籠式的公共房屋，人民的居住品質至少會退步四十年。

一幢建築物的價值是室內面積影響多些？是室外空間影響多些？還是外觀立面影響多些？

相信即使是建築大師，也都很難定出明確的標準，因為建築是一體的，不論是室內、走道、陽台、梯廳、外觀、屋頂、門廳，甚至地下停車空間，對於建築物的價值都會有一定的貢獻，而且其貢獻度的大小尚屬見仁見智的問題。

如果要硬將建築物區分出幾種「產權面積」，然後，還認為應該要分別訂價，這種思維就像「覺得」雙B汽車太貴，而要求廠商將座椅、輪胎、外殼、方向盤，分開訂價，認為如此一來，汽車價格就會受到抑制，人民就都可以買得起雙B汽車，這種作法必然會成為國際笑話，其結果不但無法抑制房價，反而會再一次的扼殺建築設計國際化的機會。

對台灣的房屋而言，由傳統公寓升級到大樓，再升級到有豐富公共設施的大樓，才是讓中產階級能有更多選擇的機會，也才是可以提昇其生活品質的機會！但是，如果遇到頭腦簡單的清官，以為將公設比壓低，虛坪就會減少，房價就會下跌，就可以讓更多人民買得起房屋，與住得到高品質的房屋，就只能怪自己生不逢時了。

對投資人而言，要真正了解的是，千萬不要迷信「公設比」，要選擇能夠依「區位」與「稀有性」正確配置公共設施面積與種類的房屋，才是真正會增值的房屋，祝大家投資順利。